Trong quá trình tư vấn mua bán nhà đất cho các khách hàng, chuyên viên kinh doanh (môi giới bất động sản) cần phải nắm rõ quy trình giao dịch, thủ tục pháp lý, các giấy tờ pháp lý liên quan đến hai bên để hoàn tất quá trình giao dịch nhanh chóng và chuyên nghiệp. Không phải người bán và người mua nhà đất nào cũng hiểu rõ quy trình này. Vì vậy nhân viên môi giới cần là cầu nối giữa hai bên để tư vấn, diễn giải các bước trong quá trình giao dịch.
Nhà đất có sổ đỏ là tất cả các loại hình bất động sản được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất gồm có: Nhà mặt phố, nhà Biệt thự, nhà liền kề. Riêng chung cư được gọi là sổ hồng vì đó là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, còn phần sở hữu đất là chung cho cả tòa nhà đó.
Trong quá trình giao dịch bán nhà mặt phố, bán biệt thự hay bán khách sạn, tòa nhà văn phòng. Sau khi thỏa thuận và thống nhất về giá bán, hình thức thanh toán, thời điểm thanh toán, bên mua đồng ý mua, bên bán đồng ý bán các bên thực hiện theo quy trình làm việc như sau:
BƯỚC 1: TIẾN HÀNH ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT
Việc đặt cọc mua bán nhà đất có thể thực hiện ở văn phòng công chứng hoặc đặt cọc giữa hai bên và có người làm chứng. Nội dung đặt cọc về cơ bản gồm các vấn đề sau:
- Thông tin pháp lý người bán: (Họ tên, CMT, Hộ khẩu thường trú…) Thông tin vợ hoặc chồng, đồng sở hữu với người bán nếu có. Trường hợp người bán chưa kết hôn thì cần lấy giấy xác nhận độc thân tại nơi cư trú. Trường hợp ly hôn cần có giấy chứng nhận ly hôn và xác nhận phân chia tài sản của tòa án. Trường hợp nhận thừa kế cần phải có di chúc thừa kế hợp pháp…
- Thông tin pháp lý người mua: (Họ tên, CMT, Hộ khẩu thường trú…)
- Thông tin mô tả về nhà đất (Địa chỉ trên sổ đỏ, số sổ đỏ, Diện tích đất, diện tích xây dựng, thông tin về hiện trạng nhà đất…)
- Tổng số tiền hai bên thỏa thuận mua bán
- Số tiền đặt cọc
- Các đợt thanh toán tiền tiếp theo, hình thức thanh toán
- Thời điểm hai bên ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) nhà đất tại văn phòng công chứng.
- Các thỏa thuận khác liên quan đến bên chịu thuế TNCN, lệ phí công chứng, bên chịu phí môi giới (nếu có)
BƯỚC 2: TIẾN HÀNH CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG
Sau quá trình đăt cọc mua bán, chuyên viên kinh doanh cần giám sát và theo dõi chặt chẽ quá trình giao dịch giữa hai bên để kịp thời xử lý những vấn đề phát sinh. Để việc xây dựng hợp đồng mua bán và công chứng hợp đồng nhanh và thuận lợi, tiết kiệm thời gian cho tất cả các bên, chuyên viên kinh doanh cần liên hệ trước với văn phòng công chứng để soạn sẵn khung hợp đồng mua bán và các thông tin các bên cần phải có.
Các giấy tờ bên bán cần phải chuẩn bị
- Bản gốc CMTND hoặc Hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân + 04 bản phô tô công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu bất động sản khác)
- Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú + 04 bản phô tô công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
- Bản gốc giấy đăng ký kết hôn + 04 bản phô tô công chứng (nếu bên sở hữu là vợ và chồng)
- Một số giấy tờ khác trong từng trường hợp riêng như Giấy chứng nhận độc thân trong khoảng thời gian tài sản được hình thành, Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do tòa án ký, Các giấy tờ phân chia tài sản, di chúc…
- Bản gốc sổ đỏ nhà đất đang giao dịch
Các giấy tờ bên mua cần phải chuẩn bị
- Bản gốc CMT + 04 bản phô tô công chứng
- Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú + 04 bản phô tô công chứng
(Trường hợp người mua đã có vợ hoặc chồng thì có thể đứng tên cả hai hoặc một trong hai người)
Thông thường việc tiến hành ký hợp đồng công chứng tiến hành gần như đồng thời với việc bên mua thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán và bên bán đưa lại cho bên mua các giấy tờ pháp lý liên quan đến việc mua bán theo yêu cầu của trưởng phòng công chứng.
Về thủ tục nộp thuế TNCN
Theo thông lệ giao dịch để tiện cho việc giao dịch giữa các bên. Nếu bên bán phải nộp thuế TNCN thì bên bán thường trừ đi số tiền thuế TNCN này cho bên mua để bên mua tiến hành tự đi kê khai nộp thuế và thực hiện tiếp quy trình chuyển tên sổ đỏ trên phòng địa chính quận/huyện.
BƯỚC 3: TIẾN HÀNH CHUYỂN TÊN SỔ ĐỎ
Sổ đỏ nhà đất được xem là giấy tờ pháp lý có giá trị cao nhất về quyền sở hữu, quyền định đoạt… của chủ sở hữu. Sau khi đã có bộ giấy tờ đầy đủ của việc mua bán nhà đất, người mua cần tiếp tục thực hiện bước chuyển tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch của mình.
Các bước và công việc cần làm gồm có
- Lên chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế TNCN
- Nhận tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế TNCN kê khai vào kho bạc nhà nước
- Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc, quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước
- Mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền/tên người sở hữu.
- Người mua nhà đất phải đóng thêm một khoản phí trước bạ cho nhà nước liên quan đến việc chuyển tên này. Phí này tương đương 0,5% tổng giá trị bất động sản theo khung giá của nhà nước quy định.
Trên đây là các bước cơ bản của quy trình mua bán nhà đất đã có sổ đỏ mà chuyên viên tư vấn mua bán bất động sản cần phải nắm rõ và tư vấn cho khách hàng. Những thông tin được diễn giải ở đây được chúng tôi tra cứu kết hợp với kinh nghiệm trong quá trình giao dịch và được xem như một tài liệu tham khảo. Quý vị muốn tìm hiểu thông tin gốc xin quy chiếu các văn bản gốc có liên quan.
Trân trọng cảm ơn các bạn đã theo dõi!
